Forum o finansach
Kredyty Autor: Damian90 |

Kredyt hipoteczny a dochód z najmu prywatnego — czy bank doliczy go do zdolności?

Cześć, zastanawiam się nad złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny na mieszkanie za około 620 tys. zł i wkład własny mam na poziomie mniej więcej 130 tys. zł. Pracuję na umowie o pracę w branży IT, ale oprócz pensji mam też dochód z najmu prywatnego kawalerki, którą wynajmuję od ponad dwóch lat. Najem jest rozliczany ryczałtem, umowa z lokatorem jest podpisana na czas określony, a wpływy regularnie przychodzą na konto. Chciałbym wiedzieć, czy banki realnie biorą taki dochód pod uwagę przy liczeniu zdolności, czy traktują go raczej jako coś dodatkowego i niepewnego? Czy znaczenie ma to, że najem nie jest prowadzony w ramach działalności gospodarczej, tylko prywatnie? Czy bank może wymagać historii wpływów z konkretnego okresu albo PIT-ów za dwa lata? Może ktoś składał ostatnio podobny wniosek i wie, jak banki patrzą na taki dochód z najmu?

Dyskusja Ekspertów

10 Komentarzy
T
tomek_na_plus
Bank może doliczyć dochód z najmu do zdolności, ale zwykle patrzy na jego powtarzalność i udokumentowanie. Przy najmie prywatnym na ryczałcie często proszą o umowę najmu, potwierdzenia wpływów na konto i PIT za poprzedni rok, czasem też biorą tylko część tego dochodu, np. po własnym „ucięciu” o koszty albo ryzyko pustostanu. To, że najem trwa ponad dwa lata i wpływy są regularne, działa na plus, choć sporo zależy od konkretnego banku i analityka. Masz już PIT z wykazanym przychodem z najmu za pełny rok?
N
natalia_rachunki
RE: tomek_na_plus
tomek_na_plus, właśnie o ten „własny przelicznik” banku mi chodzi, bo z tym chyba bywa największa różnica między ofertami. Jeśli najem trwa ponad dwa lata i wpływy są regularne na konto, to ciekawe, czy bank bardziej patrzy na sam PIT, czy na bieżące przelewy i umowę. Zastanawiam się też, czy ryczałt nie utrudnia oceny, bo nie widać kosztów tak jak przy innych formach rozliczenia. Masz na myśli, że banki często przyjmują np. tylko 50–70% takiego najmu do zdolności?
A
AureliaW
Bank może doliczyć najem do zdolności, ale zwykle patrzy na ciągłość wpływów, umowę najmu i rozliczenia podatku, więc te 2 lata historii działają na plus. Czy masz PIT/ewidencję ryczałtu i wpływy na konto bez przerw?
J
JagodaM
Bank może doliczyć dochód z najmu prywatnego do zdolności, ale zwykle patrzy na jego stabilność i udokumentowanie. Przy ryczałcie mogą chcieć umowę najmu, historię wpływów na konto, PIT za poprzedni rok i czasem potwierdzenia opłacania podatku. To, że najem trwa ponad dwa lata i wpływy są regularne, działa na plus, choć każdy bank liczy taki dochód trochę inaczej i czasem przyjmuje tylko część kwoty. Masz już rozliczony najem w PIT za pełny poprzedni rok?
M
marcin_w
RE: JagodaM
JagodaM dobrze to ujęła, bo sam fakt posiadania najmu nie oznacza jeszcze, że bank policzy go w pełnej wysokości. Duże znaczenie ma to, czy wpływy są regularne, czy umowa jest aktualna i czy da się to łatwo pokazać na wyciągach. Przy ryczałcie bank nie widzi kosztów tak jak przy zasadach ogólnych, więc często patrzy bardziej konserwatywnie i może przyjąć tylko część czynszu do zdolności. Te ponad dwa lata najmu działają na plus, zwłaszcza jeśli nie było przerw ani płatności gotówką. Z praktyki różnice między bankami potrafią być spore, bo jeden uzna taki dochód bez większego problemu, a inny będzie kręcił nosem na umowę na czas określony. Przy cenie 620 tys. i wkładzie 130 tys. głównym dochodem i tak pewnie będzie pensja z etatu, a najem może po prostu poprawić wynik. Dobrze mieć pod ręką PIT, potwierdzenia ryczałtu, umowę i historię przelewów za dłuższy okres. Masz czynsz od lokatora przelewany w całości na konto, czy część rozliczacie poza przelewem?
M
MarekZ
Banki różnie podchodzą do najmu prywatnego, ale przy ponad 2 latach historii i regularnych wpływach jest szansa, że część tego dochodu uwzględnią. Zwykle patrzą na umowę najmu, PIT/ewidencję ryczałtu i wpływy na konto, czasem też obniżają przyjmowaną kwotę o jakiś bufor. Przy umowie na czas określony może mieć znaczenie, do kiedy ona obowiązuje i czy była wcześniej ciągłość najmu. Jaki masz miesięczny przychód z tej kawalerki i od kiedy dokładnie trwa obecna umowa?
P
PiotrekK
U mnie bank doliczył najem do zdolności, ale dopiero po pokazaniu PIT-u/ewidencji ryczałtu, umowy najmu i kilku miesięcy wpływów na konto, przy czym nie liczyli 100% tej kwoty. Dużo zależało od banku, bo w jednym potraktowali to tylko jako dodatek, a w drugim realnie podniosło zdolność.
R
rafal_ksiegowy
Bank może doliczyć najem do zdolności, ale nie każdy i zwykle nie w pełnej kwocie, zwłaszcza przy ryczałcie patrzą na historię wpływów, PIT-y i ciągłość umowy. Masz też potwierdzenia przelewów od najemcy za cały okres najmu?
A
AniaM
RE: rafal_ksiegowy
Też bym to widział podobnie jak rafal_ksiegowy, bo przy najmie banki często liczą tylko część wpływu, a nie całą kwotę z umowy. Przy ryczałcie mogą mocniej patrzeć na PIT, potwierdzenia przelewów i to, czy najem faktycznie trwa bez przerw, więc dwa lata historii działa raczej na plus. Dobrze mieć też samą umowę najmu i wyciągi z konta, gdzie widać regularne wpływy od najemcy. Czy ta umowa najmu kończy się niedługo, czy jest jeszcze na dłuższy okres?
O
ola_finansowo
Bank może doliczyć najem do zdolności, ale nie traktowałbym tego jako pewnik. Dużo zależy od konkretnego banku, długości historii wpływów, zapisów w umowie najmu i tego, czy dochód jest łatwy do udokumentowania mimo ryczałtu. Część banków przyjmie tylko jakiś procent takiego dochodu albo podejdzie do niego bardziej ostrożnie niż do pensji z etatu. Masz potwierdzenia regularnych przelewów od tego samego najemcy za cały okres dwóch lat?