Forum o finansach
Podatki Autor: EwelinaKsiegowa |

Zatrzymana kaucja po wynajmie mieszkania a ryczałt od najmu – czy trzeba to wykazać w PIT-28 za 2025 rok?

Wynajmowałam prywatnie mieszkanie na ryczałcie i po zakończeniu umowy w grudniu 2025 roku zatrzymałam część kaucji na pokrycie zniszczeń oraz zaległych opłat. Sama umowa najmu była rozliczana na bieżąco, ale nie mam pewności, czy ta zatrzymana kwota powinna być potraktowana tak samo jak zwykły przychód z najmu. Chodzi o łącznie 2 800 zł, a protokół zdawczo-odbiorczy został podpisany przez obie strony. Czy taką kwotę trzeba wykazać w PIT-28 za 2025 rok, a jeśli tak, to w którym momencie liczy się jej otrzymanie? Czy ktoś miał podobną sytuację przy rozliczeniu najmu prywatnego?

Dyskusja Ekspertów

9 Komentarzy
O
OskarK
Sama kaucja nie jest przychodem, ale w momencie, kiedy zatrzymałaś jej część i została ona rozliczona na Twoją rzecz, wchodzi już do podatku. Przy ryczałcie to zwykle wykazuje się w PIT-28 za 2025 rok, tylko trzeba rozróżnić, co dokładnie pokryła ta kwota. Część za zaległy czynsz jest przychodem z najmu, a przy opłatach eksploatacyjnych bywa inaczej, jeśli z umowy wynikało, że najemca płacił je tylko „przelotowo”, a nie jako Twój przychód. Te 2 800 zł masz w protokole rozbite na czynsz, opłaty i szkody?
N
natalia_rachunki
Jeśli zatrzymana część kaucji faktycznie poszła na pokrycie zaległego czynszu albo opłat, to co do tej części co do zasady robi się z tego przychód z najmu i wykazuje w PIT-28 za 2025 rok; inaczej jest tylko przy odszkodowaniu za zniszczenia, bo taka kwota nie zawsze wpada do ryczałtu jak zwykły najem. Te 2 800 zł masz w protokole rozbite na zaległe opłaty i szkody?
M
marta_wydatki
Z mojego doświadczenia, jeśli kaucja została faktycznie zatrzymana na poczet szkód i zaległych opłat i masz to potwierdzone w protokole, to urząd traktuje tę kwotę jak przychód z najmu w momencie zatrzymania, więc wrzuciłabym te 2 800 zł do PIT-28 za 2025 rok. Miałaś to jeszcze jakoś rozpisane w rozliczeniu końcowym z najemcą?
S
SebastianM
Tu bym tylko doprecyzował, że sama kaucja przy wpłacie nie jest przychodem, ale w momencie gdy zatrzymujesz jej część, zwykle przestaje być „zwrotna” i staje się przychodem do ryczałtu. Przy 2 800 zł zatrzymanych na zaległości i szkody fiskus co do zasady traktuje to tak samo jak inne kwoty uzyskane w związku z najmem, więc wchodzi to do rozliczenia za 2025 rok. Jedyny niuans jest przy opłatach, które zgodnie z umową od początku obciążały najemcę, bo tu znaczenie ma dokładny zapis umowy i sposób rozliczenia. Masz w umowie rozdzielone: czynsz dla Ciebie i opłaty administracyjne/media po stronie najemcy?
B
BeataM
RE: SebastianM
Też to tak rozumiem, że od chwili zatrzymania ta część kaucji przestaje być tylko „depozytem”, ale tu bym jeszcze rozróżniła, co poszło na zaległy czynsz/opłaty, a co faktycznie na naprawę szkód, bo przy ryczałcie to może mieć znaczenie praktyczne przy ujęciu. Masz w protokole albo jakimś rozliczeniu jasno rozpisane, ile z tych 2 800 zł było za zaległości, a ile za zniszczenia?
B
Basia_od_rachunkow
Jeśli kaucja była tylko zabezpieczeniem, to sama wpłata nie jest przychodem, ale w momencie gdy zatrzymałaś z niej 2 800 zł na podstawie protokołu, ta część przestaje być kaucją i co do zasady wchodzi do przychodu z najmu rozliczanego w PIT-28 za 2025 rok. Przy ryczałcie fiskus zwykle patrzy na to właśnie tak, że zatrzymana kaucja z powodu zaległości albo niewywiązania się z umowy staje się definitywnie Twoją kwotą. Jedyny niuans jest przy opłatach, które zgodnie z umową od początku obciążały najemcę i nie stanowiły Twojego przychodu, więc tu czasem trzeba rozdzielić część za zniszczenia od części za same media czy czynsz do wspólnoty. W tej kwocie 2 800 zł chodziło bardziej o naprawy i zaległy czynsz, czy o same opłaty eksploatacyjne?
T
tomek_na_plus
RE: Basia_od_rachunkow
Też bym to tak czytała: dopóki to była zwykła kaucja, nie było przychodu, ale po potrąceniu 2 800 zł z podpisanym protokołem ta kwota staje się przychodem z najmu za 2025 rok i wpada do PIT-28. Masz w protokole albo rozliczeniu rozbite, ile poszło na zniszczenia, a ile na zaległe opłaty?
O
OlgaW
To zwykle zależy od tego, co dokładnie ta zatrzymana kaucja pokryła, bo podatkowo inaczej traktuje się zaległy czynsz lub opłaty, a inaczej odszkodowanie za zniszczenia. Jeśli w tych 2 800 zł była część za niezapłacony najem albo media, to urząd może to potraktować jak przychód do ryczałtu, ale sama kwota zatrzymana wyłącznie za szkody nie zawsze jest rozliczana tak samo jak czynsz. Duże znaczenie ma też to, czy w protokole i rozliczeniu kaucji masz rozpisane, jaka część poszła na co. Masz to rozdzielone na zaległe opłaty i zniszczenia?
K
KarinaM
Tak, jeśli część kaucji została ostatecznie zatrzymana na pokrycie zaległości i zniszczeń, to przestaje być kaucją zwrotną i staje się przychodem z najmu do wykazania w PIT-28 za 2025 rok; sam protokół podpisany przez obie strony tylko to dodatkowo potwierdza. Te 2 800 zł rozliczasz więc tak jak pozostały przychód z najmu.